La subida del precio del dinero amenaza el mercado inmobiliario. La subida del Euribor ha disparado el coste de los préstamos hipotecarios a un ritmo nunca visto desde la entrada en vigor de este índice en 1998. El Euribor a doce meses ha pasado de -0,479 en octubre de 2021 a 2,518, lo que marca la media de este mes . Los bancos están endureciendo las condiciones crediticias y las inmobiliarias ya han empezado a notar un descenso en el ritmo de visitas porque no salen los números. Las entidades financieras apuestan ahora por las hipotecas variables frente a las fijas en busca de más beneficios y los compradores están viendo cómo las cuotas mensuales de un préstamo de 200.000 euros a treinta años han subido de media más de 200 euros al mes respecto a las condiciones que habrían conseguido hace solo seis meses.
El problema, advierten los expertos, es que con una inflación del 8,9% el coste de las hipotecas seguirá subiendo. A principios de septiembre, el Banco Central Europeo (BCE) anunció la subida de tipos de interés del 0,75% (la mayor subida de la historia de la zona euro) hasta el 1,25% con el objetivo de combatir la inflación y prepara nuevas subidas (que ha hizo que el Euribor se disparara).
Un portavoz del comparador de créditos iahorro advierte de que las hipotecas que más están subiendo son las de tipo fijo, las más demandadas por el mercado. “A finales de 2021 se podía conseguir una hipoteca a tipo fijo al 1%, ahora la media está entre el 2% y el 3%. Sin embargo, las hipotecas a tipo variable están abaratando su coste. Antes lo habitual era que se ofrecieran por el Euribor más un diferencial del 0,99% y ahora se pueden encontrar con un diferencial del 0,3%. Las entidades financieras están desplazando la demanda hacia las hipotecas variables», apunta. Además, han vuelto las hipotecas mixtas (a diez años a tipo fijo y luego a tipo variable) que prácticamente habían desaparecido en 2016.
El Euribor se encuentra en su nivel más alto desde 2009 después de encadenar desde primavera la subida de precios más rápida desde que entró en vigor. El índice aún está lejos del máximo que alcanzó en julio de 2008, situándose en el 5,393%, momento en el que estalló la burbuja inmobiliaria que condenó al sector a un viaje por el desierto del que empezó a emerger en 2015. Los consultores prevén que el Euribor cerrará el año en el 3%, aunque todo depende de la evolución de la inflación.
Fuentes del sector financiero advierten que las condiciones se endurecen “semana a semana”. El euríbor estaba el 1 de septiembre en el 1,851% y hace una semana cerró en el 2,661%. El sector inmobiliario sigue la evolución del coste del dinero con cautela, sin pesimismo por el momento. «A pesar de la clara situación de incertidumbre económica y subida de precios que atraviesa España, los compradores no han dejado de adquirir viviendas durante estos meses. Esto indica la fortaleza del sector inmobiliario como valor refugio en periodos de inestabilidad”, afirma Toni Expósito, director general de la red inmobiliaria Compracasa.
Los profesionales consultados en la XII edición del barómetro de la vivienda de Unión de Créditos Inmobiliarios y SIRA creen que la venta de viviendas se mantendrá más o menos estable hasta final de año. Según la encuesta, el 52% de los profesionales inmobiliarios espera que las operaciones se mantengan al mismo nivel durante el último trimestre de 2022, mientras que el 44% de los agentes prevé una moderación o descensos entre el 5% y el 15%. .
El dato objetivo es que los préstamos para comprar vivienda llevan cayendo desde antes del verano. El número de hipotecas constituidas cayó un 16% entre junio y julio (concretamente en España se firmaron 35.918), según datos del Instituto Nacional de Estadística.
A nivel regional, Andalucía es la comunidad en la que más hipotecas sobre viviendas se han constituido en los siete primeros meses del año, 52.625 (un 17,96% del total), según datos recogidos por Efe, que reflejan que la recuperación de el mercado inmobiliario y la consiguiente subida del precio de la vivienda en los últimos años han hecho que la cantidad total prestada en estas hipotecas haya aumentado aún más en España: un 23,22% respecto a los siete primeros meses de 2021 y un 40,55 respecto a ese periodo en 2019, antes de la pandemia del Covid.
Un portavoz de BBVA explica que la entidad no ha endurecido los requisitos y que el análisis de riesgo es el habitual para confirmar que el cliente “tiene capacidad de pago”.
Recientemente, BBVA ha situado el diferencial de su hipoteca variable en el 0,60%. CaixaBank (que en la primera mitad del año alcanzó una cuota de mercado de nuevas hipotecas del 21%) destaca que los precios de los nuevos contratos “varían continuamente”.
«Los precios publicados en la web son una referencia. En el caso de CaixaBank, el perfil del cliente es fundamental para negociar en función de sus características y de la información de la operación”, señala la entidad. Banco Sabadell precisa que “sigue adaptando su oferta a la evolución del mercado y cuáles son sus demandan los clientes, atendiendo a sus necesidades y en función de su perfil”.
Desde iahorro destacan que la clave es la solvencia. “Un mal perfil no va a sacar la hipoteca”, advierten.
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