¿Está el mercado de la vivienda en un “punto de inflexión”? Ni siquiera el Fondo Monetario Internacional (FMI) parece tenerlo claro porque la pregunta aparece en el último Informe de Estabilidad Financiera Global del organismo, publicado este martes. Lo que tienen claro los expertos del fondo es que el sector inmobiliario ha vivido una montaña rusa desde la pandemia. Tras el bache provocado por el parón de actividad, en muchos países los precios se dispararon, y ahora el cambio de política monetaria de los bancos centrales puede provocar el efecto contrario. ¿Hasta dónde pueden llegar estas caídas de precios “significativas”? El informe sí responde a esa pregunta, que, en base a un modelo predictivo, estima que en el peor de los escenarios, las economías emergentes verían caer los precios de la vivienda hasta en un 23,5%. En los países avanzados, el bache sería menos de la mitad: 10,6%.
Los expertos de la agencia trazan claramente el guión que conduciría a ese fatal desenlace. En primer lugar, las cantidades por las nubes. “Desde la pandemia, los precios de la vivienda han crecido más de un 20 % en algunas economías”, afirma el informe. Un gráfico adjunto deja en claro que cuatro países (Pavo, Nueva Zelanda, Australia y los Países Bajos) cumpliría ese requisito. Pero otros como Estados Unidos, Corea del Sur, Portugal, Canadá o Alemania no se quedan atrás. España aparece al final de la tabla, con un crecimiento bastante modesto. Pero el movimiento ha sido consistente a nivel mundial, impulsado por un repunte económico “más rápido de lo esperado” y problemas con las cadenas de suministro globales, que han encarecido los materiales. y con ella la construcción. “Como resultado, la relación precio-ingreso ha alcanzado el nivel más alto en dos décadas en muchos países, lo que ha provocado que la asequibilidad se deteriore”, escriben los autores.
Otro gráfico abunda precisamente en cómo ha empeorado la accesibilidad a la vivienda. En base a este indicador que compara los precios de las casas con los ingresos de las familias, 16 de los 25 países analizados muestran que están en su pico más alto desde el año 2000. Nueva Zelanda, Portugal, Luxemburgo y Canadá son los peores parados. Y España, que en la burbuja inmobiliaria de principios de siglo alcanzó el peor ratio de toda la tabla, ahora se muestra comparativamente mejor; pero aún se encuentra entre los 10 países con menos viviendas asequibles.
La siguiente clave, fundamental para explicar cómo, en un contexto en el que comprar una casa cuesta más, el mercado sigue al alza, es la política monetaria y fiscal. Si desde la Gran Recesión los tipos de interés se han mantenido bajos (especialmente en la zona euro), con la pandemia los bancos centrales y los gobiernos han profundizado en este camino para impulsar el crecimiento económico. Esto implicó tomar medidas “sin precedentes” que abarataron mucho la financiación. Y este es el elemento central de la incertidumbre, ya que “los bancos centrales de todo el mundo han endurecido agresivamente la política monetaria” para combatir la inflación.
Fuerte cambio en las hipotecas
El resultado es una financiación más cara y con requisitos más estrictos para obtener una hipoteca. Esto, para los expertos del FMI, es lo que “podría provocar una fuerte caída de los precios de la vivienda, especialmente en países con un gran porcentaje de hipotecas variables”. Pero incluso en otros con un gran dominio de los préstamos a tasa fija, como EE. UU., “la tasa promedio de interés fijo para las hipotecas a 30 años ha alcanzado niveles que no se veían desde 2008”.
Esa preocupación es la que lleva a los economistas de la agencia a utilizar un modelo de predicción que estima lo que puede pasar en los mercados inmobiliarios en los próximos tres años. La previsión es global, diferenciando entre economías avanzadas y emergentes. En primer lugar, el modelo predice que el auge que se ha vivido en los últimos tiempos Tiene un 50% de posibilidades de desaparecer. Y luego atribuye un desempeño algo mejor a los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas que a los emergentes. De hecho, en el primero, es más probable un crecimiento de precios de tres años, mientras que en el segundo, es más probable una ligera caída.
Finalmente, el modelo también sirve para diagnosticar qué sucedería en el peor de los casos. En este escenario, al que el modelo otorga un 5% de posibilidades de convertirse en realidad, la vivienda en los países emergentes sufriría un golpe colosal. En tres años, los precios podrían caer hasta un 23,5%. Las economías avanzadas no se salvarían de las caídas, que serían del 10,6%. El panorama para este último, en definitiva, es mejor que en el último informe, de abril pasado; y ocurre lo contrario con los emergentes. Sin embargo, el documento advierte que esta previsión no es incompatible con “un crecimiento medio del precio de la vivienda estimado en un 5% para los próximos tres años en algunas regiones”. Y señala los diferentes factores que podrían conducir a este escenario adverso: en Europa, la asequibilidad (es decir, el desequilibrio entre precios e ingresos) ejerce menos presión que en Asia o América; pero las condiciones financieras y el (pobre) crecimiento económico esperado pesan más.
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