Soplan vientos de cambio para el sector inmobiliario. En los últimos días se ha producido una cascada de advertencias (BCE, banco de españa…) sobre un cambio de tendencia en el sector inmobiliario, provocado por la Fuertes subidas de tipos de interés y la desaceleración de la economía. El último organismo en sumarse ha sido el Fondo Monetario Internacional (FMI), que advierte del riesgo de una corrección “fuerte” de los precios de la vivienda, especialmente en economías en las que las hipotecas a tipo variable tienen un mayor peso, como podría ser el caso de Españadonde históricamente las hipotecas variables han tenido un gran peso.
Desde que se declaró extinta la crisis financiera de 2007, la vivienda vive un ciclo global de subidas de precios que se ha intensificado en los últimos años, al calor de los recortes de tipos de interésla recuperación económica tras la pandemia y los cambios en las preferencias de los hogares (le dieron mayor importancia a la vivienda durante el covid).
Ahora, Muchos de estos factores se están invirtiendo o al menos perder peso. Los pilares que han sostenido las subidas del precio de la vivienda se tambalean y en algunas economías ya se han visto las primeras correcciones, mientras que en otras se observa una clara desaceleración.
“Como bancos centrales de todo el mundo endurecer agresivamente la política monetaria para hacer frente a las presiones de los precios, el aumento de los costos de endeudamiento y las normas crediticias más estrictas, junto con altas valoraciones de la viviendapodría provocar una fuerte caída del precio de la vivienda, especialmente en países con una mayor proporción de tipos de interés variables en la deuda hipotecaria”, advierte el informe de estabilidad financiera del FMI
Un giro en el mercado
El FMI destaca la velocidad con la que se están produciendo estos cambios. En los últimos años, la economía y todos los indicadores parecen haberse convertido en una montaña rusa: del desplome de la economía durante el covid a la potente recuperación de 2021; de la deflación de 2020 a la gran inflación de 2021 y 2022; desde los máximos históricos de las bolsas hasta las caídas de este año; y desde las históricas subidas de precios de la vivienda, hasta la amenaza de una importante corrección de precios que podría acecharnos.
El informe del FMI explica que la transmisión del endurecimiento de la política monetaria y las tasas de interés más altas a mercados de hipotecas residenciales ha sido muy rápido en los EE.UU.con la hipoteca de tasa fija promedio a 30 años alcanzando máximos vistos por última vez en 2008.
En otros países, el crecimiento global del precio real de la vivienda ya se había moderado a fines de 2021, con diferencias sustanciales entre regiones y dentro de ellas. Por ejemplo, el crecimiento del precio real de la vivienda (descontando la inflación) fue de alrededor del 11% (año tras año) en Europa central y oriental en el cuarto trimestre de 2021, mientras que ha sido considerablemente menor en las regiones emergentes de Asia, América Latina y Oriente Medio y Norte de África.
El FMI advierte que las caídas podrían ser muy fuertes: “En un escenario muy adverso, lLa caída del precio real de la vivienda en los próximos tres años podría ser de casi un 25% en los mercados emergentes. En las economías avanzadas, los precios reales de la vivienda podrían caer más de un 10 %”, señala el informe.
“Estos riesgos podrían ser mayores en un escenario de fuerte endurecimiento de las condiciones financieras lo que podría aumentar la probabilidad de una recesión en los próximos años”, señalan los economistas del FMI. Tobias Adrian, Asesor Financiero del FMIseñala que “los riesgos para los mercados inmobiliarios están aumentando… Ahora muchos prestatarios potenciales están siendo expulsados de los mercados. Las valoraciones de las viviendas podrían ajustarse drásticamente en algunos segmentos del mercado”, advierte.
Pese a todo, el riesgo para el conjunto del sector financiero parece contenido. Aunque el precio de la vivienda corrige, esta vez no parece que sea suficiente para que la caída del inmobiliario se convierta en una crisis financiera total como sucedió en 2007-2008. Hoy, los balances bancarios son más resistentes y el endeudamiento de los hogares es menor que entonces, por lo que se espera que la economía sea capaz de soportar una corrección en los precios de la vivienda.
Menor riesgo financiero
“Aunque la gravedad y las implicaciones macroeconómicas de un shock que se origine en el mercado de la vivienda dependerán de manera crucial del grado de corrección de los precios de la vivienda y de la distribución de la deuda de los hogares, algunos factores atenuantes clave son posición de capital más fuerte de los bancos y normas crediticias más conservadoras desde la crisis financiera mundial”, dice el informe.
“Como resultado, es probable que el posible efecto indirecto a través del sector bancario en caso de una gran corrección del precio de la vivienda sea más limitado que en recesiones anteriores. Dicho esto, pueden estar surgiendo riesgos en otras partes del sector de la vivienda. vivienda, especialmente en los Estados Unidos, donde el sector de las instituciones financieras no bancarias ha comenzado a desempeñar un papel más importante en el mercado hipotecario titulizado”, dice el FMI.
Más allá de los bienes raíces
No solo la vivienda pondrá en riesgo la estabilidad financiera. El endurecimiento de la política monetaria está poniendo a prueba toda la constelación de activos de riesgo que componen los mercados financieros. “Las vulnerabilidades financieras son altas para los gobiernos, muchos de ellos con una deuda creciente, así como para las instituciones financieras no bancarias como las aseguradoras, Fondos de la pensiónlos los fondos de cobertura y fondos de inversión”, advierte el informe.
El aumento de las tasas se ha sumado a las tensiones en ciertos segmentos del mercado financiero. “Al mismo tiempo, la facilidad y rapidez con la que se pueden negociar activos a un precio determinado se ha deteriorado en algunos segmentos clave debido a la volatilidad de las tasas de interés y los precios de los activos”, dice Tobias Adrian. Este experto explica que “esta baja liquidez del mercado, junto con las vulnerabilidades preexistentes, podría amplificar cualquier reevaluación rápida y desordenada del riesgo”.
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