En las últimas décadas, la vivienda se ha convertido en una especie de mercado global, cuyas tendencias se propagan de un país a otro y se retroalimentan. Mucho tiene que ver en esto la coordinación de las políticas monetarias en los países avanzados, cuyos ciclos económicos también parecen estar estrechamente relacionados. Tras el boom inmobiliario mundial de los últimos años, ahora parece que este mercado se enfrenta a un escenario totalmente opuesto. Las subidas de tipos de interés, la pérdida de poder adquisitivo de las familias y el frenazo de la economía están poniendo la vivienda al borde del precipicio.
Estados Unidos, Canadá, Nueva Zelanda, Australia, la Eurozona, Reino Unido… incluso China, cuyo ciclo económico tiende a desviarse del de los países avanzados, corre el riesgo de sufrir una ‘recesión inmobiliaria’ con caídas en los precios de la vivienda. Así lo dice Adam Slater, economista de Oxford Economics, en un nuevo artículo que analiza el ciclo inmobiliario global: “El continuo aumento de las tasas hipotecarias en las economías avanzadas amenaza con empujar a algunos mercados inmobiliarios a profundas recesiones”.
Este experto comenta que “los precios de la vivienda ya están planos o cayendo en muchas economías, incluida la estadounidense, y las presiones a la baja se intensificarán a medida que los estándares de crédito bancario se endurezcan y las recesiones comiencen a afectar”. En el caso de la zona euro, las tasas hipotecarias han subido casi 100 puntos básicoss (pb) en seis meses, un repunte que ha llamado la atención del Banco Central Europeo (BCE), que asegura que no ha visto nada igual desde que se creó el euro. El BCE cree que por cada punto (100 pb) que suben los tipos, el precio del la vivienda puede caer entre un 5 y un 15% en la zona euro.
Reino Unido locura
Desde el think tank británico Cebr advierten en una nota de que, en el caso de Reino Unido, los tipos hipotecarios medios alcanzarán máximos no vistos en más de 20 años a mediados de 2023. Por ahora se han disparado hasta un 6%. En consecuencia, se espera que el crecimiento anual del precio de la vivienda entre en territorio negativo durante la primera mitad de 2023, con una contracción anual general del 3,9 % pronosticada para todo el año. Sin embargo, la vivienda podría caer casi un 8% (desde máximos) cuando toque fondo en el tercer trimestre de 2023.
Otro buen ejemplo es EE.UU., donde los tipos hipotecarios ya están a punto de rozar el 7% cuando hace menos de un año se situaban en el 3%. Todo esto ya ha comenzado a tener repercusiones en algunos mercados. “Los precios de la vivienda ahora han comenzado a caer en los EE. UU.mientras que ha habido caídas más pronunciadas durante algunos meses en mercados como Canadá y Nueva Zelanda”, señala Slater.
Hay varios indicadores que están dando la voz de alarma en el mercado inmobiliario. En el caso de España, por ejemplo, se está produciendo una fuerte ralentización de las transacciones a la que aludió hace unos días Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España, en un acto organizado por elEconomista, eso también han detectado un cambio de tendencia en este mercado.
“Otros indicadores son preocupantes. Las aprobaciones y solicitudes de hipotecas están disminuyendo rápidamente en algunos mercados, y los estándares de préstamos bancarios para hipotecas en los EE. UU., el Reino Unido y la zona euro se están endureciendo. Es probable que se endurezca más y significativo en los próximos meses”, dice el economista de Oxford Economics.
“En general, esta es la perspectiva del mercado inmobiliario más preocupante desde 2007-2008”, dice Slater. La duda ahora es si la recesión inmobiliaria será suave y corta o larga y profunda (entre un 15 y un 20%, según cálculos de Oxford Economics). Esto dependerá en gran medida de lo que suceda con la economía en los próximos trimestres y con el mercado laboral.
Además, esta vez China está entre los amplificadores de esta caída en el sector inmobiliario mundial. Frente a otras ocasiones en las que el gigante asiático ha actuado como amortiguador durante las recesiones y caídas inmobiliarias, esta vez puede ser uno de los epicentros. “Se está produciendo una gran caída de la vivienda en China en este momento, algo que no sucedió durante la gran crisis financiera de 2008”, advierte Slater.
Los precios de las viviendas están un 8% por debajo de su pico hace un año y los inicios de viviendas residenciales se han reducido a la mitad. “Esta recesión plantea una amenaza bastante grave para el crecimiento chino y regional, dados los fuertes vínculos regresivos del sector inmobiliario con industrias clave como la construcción, el acero y los materiales de construcción”, dijo el economista de Oxford Economics.
Un factor clave que determina cuál de estos escenarios se cumple es la evolución del desempleo. Si bien el desempleo sigue siendo bajo, existe una posibilidad razonable de que las caídas de precios puedan ser limitadas, con los mercados en cambio ‘congelándose’ en niveles de negociación bajos. Pero a medida que golpean las recesiones, el desempleo empezará a subir, lo que aumenta los riesgos para los mercados inmobiliarios al crear potencialmente una ola de ventas y ejecuciones hipotecarias forzosas, donde los grandes descuentos son comunes, dice Slater. Si el desempleo aumentara considerablemente, los peligros para los mercados inmobiliarios se amplificarían enormemente.
El impacto en la economía
La relación entre la tasa de paro y el precio de la vivienda también es intensa en algunas regiones: “Entre los factores clave que determinan qué escenario se puede dar está la escala de cualquier aumento del desempleo y el grado de exposición a tasas hipotecarias variables y tasas fijas”. Economías con mayor exposición a tipos variables, como España, pueden sufrir un mayor perjuicio en términos económicos.
La economía puede ser víctima de la vivienda y viceversa. La caída de los precios de la vivienda erosionaría la riqueza de los hogares, pesaría sobre la confianza del consumidor y la inversión inmobiliaria, y podría frenar el desarrollo futuro. La construcción y venta de bienes inmuebles funcionan como enormes multiplicadores de la actividad económica en todo el mundo.
“Los riesgos varían considerablemente entre las economías en función de una serie de indicadores. Los mercados más riesgosos son Canadá, Nueva Zelanda, Países Bajos y Australia. En estos mercados, los aumentos de precios desde 2019 han sido grandes, las valoraciones son altas, los niveles de deuda son altos y la deuda de tasa flotante suele ser prominente. Los mercados más protegidos son, por el contrario, Italia y Francia”, concluye el informe de Oxford Economics.
Lo positivo ante tanto pesimismo es el buen estado de las cuentas financieras de familias y bancos. Esto podría reducir el impacto de una corrección inmobiliaria en la economía. En EE. UU., la ratio de deuda hipotecaria sobre ingresos en el segundo trimestre de 2022 fue 35 puntos porcentuales inferior a la del cuarto trimestre de 2007, en España fue 25 puntos porcentuales inferior y en Reino Unido fue 14 puntos porcentuales inferior. En Alemania, apenas ha cambiado y sigue siendo relativamente bajo.
Por el contrario, la situación es diferente en otros mercados, donde se ha acumulado un gran volumen de apalancamiento en comparación con 2007-2008. “Se observan aumentos de 25 puntos porcentuales o más desde el cuarto trimestre de 2007 en Australia, Corea, Francia, Canadá, Suecia, Suiza y Noruega. En la mayoría de estos casos, la deuda ya era alta en 2007, pero ahora lo es. ” más”, advierte el informe de Oxford Economics.
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