Es el caso más común. Una pareja de 30 años -la edad media en la que la población española se emancipa- decide emanciparse e irse a vivir a un piso en Barcelona. Con una renta total de 35.000 euros -la renta media por hogar en Cataluña-, se plantea qué opción pagará cada mes una cuota más ajustada: si optar por el alquiler o por la compra de un piso.
En primer lugar, tendrás que tener en cuenta que como máximo tendrás que destinar el 30% de tus ingresos a pagar la hipoteca o el alquiler, es decir, unos 875 euros al mes en tu caso, si no quieres pedir prestado más de lo aconsejable. Aunque hay zonas donde encontrar una vivienda por debajo de este precio es factible, la operación es complicada en las grandes capitales.
Una mujer mira las ofertas de compra, venta, alquiler de casas en una ventana de bienes raíces
Otro aspecto que debe valorar la joven pareja es el sacrificio que supone comprar una vivienda frente al pago del alquiler. Cuestión que aborda un reciente estudio de iAhorro, según el cual el esfuerzo para pagar una hipoteca con un plazo de amortización de 24 años y un tipo de interés fijo medio del 2,64%, se sitúa en el 26% de la renta media disponible -que fue de 30.552 euros en 2020, último dato publicado por el INE-. Sin embargo, el porcentaje se dispara 15 puntos en el caso del alquiler, donde el esfuerzo que supone el pago de las cuotas asciende al 42%. “Los precios de los alquileres nuevos han ido subiendo por la inflación disparada”, explican desde iAhorro, y recuerdan que en seis meses se han encarecido casi un 8%.
En cuanto a las cuotas de la hipoteca, se sitúan de media en España en 536 euros al mes, mientras que las del alquiler ascienden a 883 euros, según el estudio. Sin embargo, hay que tener en cuenta otros aspectos relevantes antes de decidir si vale más la pena comprar que alquilar.
Considerar
La compra requiere un esfuerzo económico previo
Uno de ellos, apunta el experto financiero de iAhorro Antonio Gallardo, es el esfuerzo económico previo que se requiere para optar por la compra ya que al menos el 20% del valor del inmueble debe cubrirse con ahorros -un porcentaje que el banco no suele cubrir-. financiación-, así como los gastos e impuestos asociados a la venta -alrededor del 10%-. A ello se suma la dificultad de encontrar una hipoteca barata en un momento en el que la subida del euríbor está encareciendo el crédito hipotecario, “lo que presionará a la baja los precios”. De hecho, han comenzado a caer en zonas muy estresadas como Baleares.
En sentido contrario, el límite impuesto al precio del alquiler “también influirá en que las rentas suban menos”, aunque se podrán firmar nuevos contratos por encima del techo del 2% aprobado por el Gobierno, límite que estará vigente al menos hasta finales de el año.
oferta y demanda
Grandes fluctuaciones de precios por zonas
Otro aspecto importante a tener en cuenta es que existe una gran desigualdad en el precio de la vivienda por comunidad autónoma e, incluso dentro de una misma comunidad, puede variar de forma significativa. Por ejemplo, en la provincia de Barcelona, el precio medio del alquiler se sitúa en 831 euros mientras que en Lleida es casi la mitad -443 euros-, según datos del Departamento de Vivienda de la Generalitat referentes al segundo trimestre del año. . La misma tendencia sigue la compra de vivienda: el metro cuadrado medio en la ciudad de Barcelona roza los 4.000 euros, mientras que en la ciudad de Lleida es mucho más barato, en torno a los 1.100 euros.
Por tanto, que comprar sea más barato que alquilar “depende de dónde vivas y de cuándo compres la casa”, apunta José Gracia Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF). Asimismo, explica que es necesario conocer la rentabilidad del alquiler, que se calcula teniendo en cuenta los cánones de alquiler y el precio de la vivienda. Una variable que se suele situar en el entorno del 3% y el 5%.
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Para comparar, también hay que calcular el costo de comprar una casa. Para ello hay que sumar varios gastos: intereses hipotecarios, reparaciones, seguros, impuestos, así como la depreciación del inmueble. Luego, hay que restar de los gastos la expectativa de cuánto aumentará el precio de la propiedad. “Al fin y al cabo, si es más rentable alquilar o comprar en términos de esfuerzo económico dependerá de los ingresos del consumidor, además del lugar donde lo haga, aunque las ciudades que tienen precios de vivienda muy caros también tienen una alquiler muy caro”, comenta Montalvo.
Sobre si la subida del euríbor y el consiguiente mayor esfuerzo que tendrá que hacer el consumidor para pagar su vivienda ampliará la brecha entre el alquiler y la compra, el director de la Cátedra UNESCO de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV) , Sergio Nasarre, explica que si sube la inflación también lo hará el precio del alquiler ya que desde 1994 las tarifas están referenciadas al IPC, aunque la medida que obliga a limitar las subidas de los alquileres al 2% seguirá vigente hasta diciembre.
más allá del precio
Comprar una casa significa aumentar la riqueza
¿El alquiler asfixia más a las familias? “Siempre ha sido así, excepto entre 2008 y 2011 cuando bajó el precio del alquiler” coincidiendo con la crisis financiera. Pero, ¿por qué ha subido el precio desde entonces? “Porque tenemos un sistema de alquiler poco desarrollado y de mala calidad”, dice el profesor. A esto se suma, según Nasarre, que en la última década y media se ha desincentivado la compra de viviendas, por lo que son más las personas que intentan alquilar. Y cuanto mayor sea la demanda, mayor será el precio.
El mercado de la propiedad de la vivienda tampoco saldrá ileso del endurecimiento de la política monetaria del banco central para combatir la inflación. La subida del crédito hipotecario, ligada al endurecimiento de los requisitos para acceder a la financiación, ralentizará las compras y, por tanto, “cada vez más personas quedarán fuera del mercado inmobiliario”, pronostica. ¿Y quién comprará? “Solo aquellos que pueden asumir pagos de hipoteca más altos”, responde ella. “Y los fondos, que ahora son los dueños de los pobres”.
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Por último, Nasarre recuerda que en el debate sobre si es más rentable comprar o alquilar “hay un elemento que va más allá del precio, que es el de patrimonializar”, sobre todo si se tiene en cuenta la incertidumbre que existe en torno al futuro de las pensiones. Una cuestión que los jóvenes no deben pasar por alto a la hora de planificar si es mejor comprar o alquilar.
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