Con un escenario de aumento de la tasaen términos financieros no hay duda: cuanto más altas son las tasas, mayor es el ahorro de intereses cuando pagar la hipoteca. Así que con el tiro del euríbor, parece conveniente reducir la deuda contraída con el banco si dispones de dinero extra. Pero los expertos insisten en que aspectos como la comisioneslas necesidades de liquidez, el tiempo restante para formalizar el préstamo o los incentivos fiscales.
Mientras los tipos estaban en cero, se pagaban pocos intereses en las hipotecas variables referenciadas al Euribor, que estuvo muy bajo o negativo durante varios años. Las tasas oficiales están ahora en 1,25% y se espera que aumenten aún más. Y el tipo hipotecario por excelencia ha subido hasta rondar el 2,5%, lo que ha encarecido sustancialmente las hipotecas. A medida que aumenta el costo de financiamiento, es más rentable realizar pagos anticipados, ya que se reduce el interés total pagado a lo largo de la vida del préstamo.
Ejemplo práctico
Por ejemplo, si tienes un hipoteca promedio en el que quedan 140.000 euros a devolver en 25 años a un tipo de interés del 3,2%, el coste total del crédito, sumando capital e intereses, asciende a 203.565 euros. Con una cuota mensual de 678 euros, se están pagando unos 370 euros de intereses al mes. En caso de amortización anticipada de 10.000 euros, el principal pendiente quedaría en 130.000 euros y los intereses globales se reducirían en 4.541 euros, hasta los 59.024 euros. La letra estaría en 630 euros, de los que unos 340 serían intereses. Es decir, el ahorro de intereses sería de 30 euros al mes.
Paula Satrústegui, directora de planificación financiera de Plomoexplica que vale la pena amortizar si los ahorros dan menos rentabilidad que el coste de financiación, mientras que es interesante mantener la hipoteca si el el dinero ahorrado está preparado para dar más rentabilidad que el coste de la financiación. Dicho esto, apunta que “el mercado no es lineal y este año las rentabilidades son negativas” por la inflación.
Por otra parte, es preferible amortización en los primeros años de vida de la hipoteca, que es cuando te enfrentas a un pago de intereses más alto. Esto es así porque las hipotecas en España se rigen por el sistema de amortización francés, según el cual al principio se pagan más intereses que capital y los intereses se van reduciendo a medida que pasa el tiempo. Por ejemplo, en una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un tipo del 2%, más de 200 euros se destinan a intereses en cada una de las 73 primeras cuotas, mientras que a partir de 199 se empiezan a pagar menos de 100 euros. por mes en interés.
Reducir tarifa o plazo
Amortizar anticipadamente la hipoteca permite o bien reducir el importe de la factura mensual o bien acortar la vida del crédito –a elección del consumidor–, lo que en todo caso supone un ahorro en los intereses totales. Cuando la hipoteca está amortizada, hay que elegir entre dos opciones: reducir la cuota o el plazo. Lo que más importa depende de las circunstancias personales de cada uno, insisten los expertos. Teniendo en cuenta que la reciente escalada del Euribor ha provocado una subida histórica de las cuotas variables objeto de revisión, de unos 200 euros mensuales de media, si se llega con prisas por llegar a fin de mes, tiene más sentido reducir la cuota mensual. proyecto de ley para facilitar los pagos. Pero si tienes una situación económica holgada, entonces es mejor acortar el plazo porque se pagan menos intereses al generarse en menos tiempo.
No debemos ignorar el componente psicológico ni las circunstancias personales y familiares de cada uno. “Hay gente que vive bien con deudas y otra que no y prefiere pagar aunque no sea fiscal y financieramente eficiente”, dice Satrústegui.
Los analistas de Bankinter comentan que el mejor momento para pagar una hipoteca es cuando tienes ahorrada una cantidad importante de dinero que no vas a necesitar o si tienes ingresos extra. Para estos expertos, cuanto antes hagamos la amortización anticipada de nuestra hipoteca, mejor, ya que a la larga pagaremos menos intereses.
ventaja fiscal
Por otro lado, amortizar la hipoteca es una de las mejores opciones, en términos fiscales, si se tiene derecho a la desgravación por haber comprado la vivienda principal antes del 1 de enero de 2013. En España existen casi tres millones de hipotecas sobre viviendas que fueron firmados desde ese momento, según datos agregados del Instituto Nacional de Estadística (INE), y que no pueden aplicar la deducción en el IRPF.
Hacienda devuelve el 15% de lo aportado en el año hasta un límite de 9.040 euros. Así, es posible obtener hasta 1.356 euros de beneficio fiscal, o duplicarlo si un matrimonio titular de la hipoteca presenta la declaración de forma individual en lugar de mancomunada.
comisiones
La cancelación o amortización total o parcial del préstamo antes del plazo pactado puede conllevar el pago de una comisión, con los máximos fijados por la ley. “Este gasto se considera una especie de penalización por devolver el dinero antes de tiempo, ya que implica ya un cambio en el contrato de la hipoteca”, explican desde la startup hipotecaria Hipoo.
Lo habitual es que haya una comisión del 0,15% sólo durante los cinco primeros años de la hipoteca y del 0,25% sólo durante los 3 primeros años. Una vez que estos términos hayan expirado, no se le podrá aplicar ninguna otra comisión.
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